商铺价格是关系到整个商业地产项目收益的核心要素，要想快速去化，回笼资金，商铺价格体系要构建完善。而对于商业项目来说，铺与铺之间价格是截然不同的，那么问题来了，完善的价格体系该如何构建？本文，飙马策划从定价体系、原则、方法等三个方面层层分析，提供解决思路。
商铺价格体系构建的三个步骤
商铺定价不是信口开河，而是要有根据、有目的的定价，大致可以分为以下三个步骤：
1、确定商铺的均价。
基于对开发商目标价格、周边近几年的商铺价格、项目独特属性等因素的考虑，结合算法给出项目均价，需要注意的是，均价应当满足周边市场的预期以及开发商目标期望。
2、结合楼栋商业价值给出价格。
大多商业项目一般由多楼栋组成，而每个楼栋之间的商业价值又不同，应当结合各楼栋的区位、资源对每个楼栋进行价值分析，最后根据分析结果，给出各楼栋的商铺价格。一般来说，一楼商铺价格最高，往后每层楼按45%-55%的系数递减（根据项目的差异，递减系数有所不同）。
3、结合各因素确定一铺一价。
铺与铺之间的价格截然不同，影响价格的因素也有很多，一般来说，可以根据以下原则来确定每个商铺的价格：
（1）最接近客流汇聚的位置价格越高；
（2）展示面越好的商铺价格越高；
（3）商铺距离交通动线中心位置越近商铺价格越高；
（4）商铺使用率越高价格越高；
可以根据以上原则，对每个商铺进行权重评分，最后给出每个商铺的定价。
影响商铺价格的区位因素
除了上述所说的自身因素之外，商铺价格跟以下区位因素息息相关：
1、商铺所在区位的市场环境；
2、商铺所在区位的整体租金水平；
3、商铺所在区位的其他商铺的供给情况；
4、商铺所在区位的位置情况；
5、商铺所在区位的交通情况；
6、商铺所在区位的人流情况；
7、商铺所在区位的发展情况......
这些区位因素都在潜移默化的影响着商铺的价格，因此在商铺定价之前需综合考虑各种因素。
商铺定价的几大方法
商业地产商铺定价方法与住宅地产不同，目前主要分为市场比较法、售租比率法、成本利润法等三种定价方法。其中市场比较法和售租比率法较为常用。
1、市场比较法。
主要通过对项目周边在售、已售商铺价格进行参考，通常是项目附近1~2公里范围内，具有一定代表性的商业项目，市场比较法也是商铺定价用的较多的定价方法。
2、租售比率定价法。
要摸清楚项目半径1~2公里范围内的商铺租金水平，根据售价再算出投资者投资回报率，一般来说较为合理的是静态投资回收期在15年，年投资收益率6.67%，但在项目升值潜力大的前提下，投资收益率也会不断增加。
3、成本利润法。
成本利润法简单来说就是在项目成本的基础上加上特定比例或一定区间的利润进行的定价方法。但需要注意的是，在实际案例中，成本利润法一般只做为商铺定价的辅助参考。
商铺定价的注意事项
在商铺价格体系构建过程中，以下几点事项需注意：
1、不同商铺类型定价不同。
商铺可以分为社区型商铺、都市型商铺、便利型商铺、街区商铺等等，不同商铺类型其商业价值不同，定价自然就不同，一般来说像都市型、社区型等热门商铺，其定价就要比一般商铺高。
2、竞品商铺价格调查需仔细。
对于周边竞品项目商铺价格调查需仔细，大概摸清市场商铺整体价格，为商铺定价做辅助参考，以免定价过高，超出市场预期，投资者不易接受。
3、考虑投资者的价值和收益。
商铺定价不能只考虑自身利益，也应当考虑投资者的价值和收益，大家都有钱赚，项目才能买的好，否则，价格定的再低，投资者没有收益，也会导致项目卖不出去。
✦飙马tips：关于投资回报率计算方法
租金回报率计算法：租金回报率=(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期铺款＋期铺时间内的按揭款)
租金回报率分析法：租金回报率=(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买铺总价
内部收益率法：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期铺款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率
结语：商铺价格体系的构建需要考虑多方面因素，还要综合投资者意向，最后结合开发商目标及去化要求，制定完善的商铺价格体系。近年来，很多商业项目对于商铺价格体系的制定非常糟糕，在此，飙马策划提醒广大开发商还需理性看待商铺价格。
文章来源：商业地产课堂